Hukum Agraria (Pendaftaran Tanah)

   I.      Aturan Pelaksana sebagai ketentuan yang digunakan :

1.      KEPRES NO 65 TAHUN 2006

2.      PERATURAN BADAN PERTANAHAN NASIONANL NO. 1 TAHUN 2011

          II.      Ciri khas Pendaftaran Tanah di Indonesia

1.      Dilaksanakan oleh Kantor Badan Pertanahan Kota atau Kabupaten

Pendaftaran Tanah di Indonesia Pelaksanaannya di lakukan bukan oleh BPN Pusat dengan alasan karena adanya Struktur Kerja di BPN, yang meliputi :

-         Kantor BPN Pusat

-         Kantor BPN Kota

-         Kantor BPN Kabupaten

2.      Pada Pendaftaran Tanah menghasilkan hanya 1 (satu) ALAT BUKTI untuk 1 (satu) bidang Tanah, yaitu berupa SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH, sebagai bukti kepemilikan tanah

       III.      Pendaftaran Tanah meliputi 3 (tiga) KEGIATAN (LANGKAH) POKOK yaitu :

1.      Mengumpulkan Data Fisik Tanah

Yang dimaksud dengan DATA FISIK adalah Data mengenai fisik Tanah. Pada kegiatan mengumpulkan data fisik tanah dengan tahapan-tahapan yang berurutan,yaitu :

-   Tahap  ke 1 (Pertama)     :  Mengumpulkan Data mengenai LETAK TANAH yang akan didaftarkan;

-   Tahap ke 2 (Kedua)         :  Mengumpulkan Data mengenai BATAS-BATAS TANAH yang akan didaftarkan;

-   Tahap ke 3 (Tiga)            :  Mengumpulkan Data mengenai LUAS TANAH yang akan didaftarkan;

-   Tahap ke 4 (Empat)         : Mengumpulkan data mengenai ADA ATAU TIDAKNYA BANGUNAN diatas tanah yang akan didaftarkan.

Tahpan-tahapan dalam mengumpulkan data fisik tanah ini, HARUS BERURUTAN tidak boleh dibolak-balik

Dari kesluruhan langkah-langkah dalam kegiatan mengumpulkan data fisik tanah telah selesai, maka akan menghasi

lkan SURAT UKUR.

SURAT UKUR. Adalah skema atau denah 1 (satu) bidang tanah yang berisi tentang DATA FISIK TANAH yang bersangkutan.

CONTRADITOIR DELIMITASI

Larangan bagi Petugas Pengumpul data tanah, pada saat acara untuk menentukan batas-batas tanah yang sedang di ukur tidak boleh hanya percaya kepada Pemohon, sehingga pada saat menentukan batas tanah tidak boleh berdasarkan yang ditunjuk Pemohon tetapi harus dengan PERSETUJUAN TETANGGA. Tujuannya agar setelah menghasilkan Sertifikat tidak terjadi sengketa batas.

2.      Mengumpulkan Data YURIDIS atau data HUKUM  (ASPEK HUKUM)

Pada kegiatan mengumpulkan data Yuridis tanah dengan tahapan-tahapan yang berurutan,yaitu :

-   Tahap ke 1 (Pertama)      :  Mengumpulkan Data mengenai STATUS TANAH yang akan didaftarkan;

-   Tahap ke 2 (Kedua)         :  Mengumpulkan Data mengenai PEMILIK TANAH yang akan didaftarkan;

-   Tahap ke 4 (Empat)         : Mengumpulkan data mengenai ADA ATAU TIDAKNYA BEBAN-BEBAN HAK LAIN diatas tanah yang akan didaftarkan.

Tahapan-tahapan dalam mengumpulkan data fisik tanah ini, HARUS BERURUTAN tidak boleh dibolak-balik.

Dari kesluruhan langkah-langkah dalam kegiatan mengumpulkan data fisik tanah telah selesai, maka akan menghasilkan BUKU TANAH.

BUKU TANAH  adalah Isian dari 1 (satu) bidang tanah yang berisi Data Yuridis, meliputi : Status, Pemilik dan ada tidaknya beban-beban hak lain diatas tanah yang bersangkutan.

3.      Pemprosesan Pembuatan Sertifikat Hak Atas Tanah

Pada garis besarnya Proses pembuatan Sertifikat Hak Atas Tanah adalah kegiatan Penyalinan BUKU TANAH yang didalamnya dilampirkan DATA FISIK yang didasarkan pada SURAT UKUR. Yang dijilid menjadi satu dan disampuli dengan gambar GARUDA menghasilkan SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH.

PERTANYAAN   :

   Apa yang dapat dibuktikan dengan pasti dari Sertifikat Hak Atas Tanah ?

JAWAB                : 

                     Karena Sertifikat Hak Atas tanah adalah Buku Tanah yang disalin sehingga memberikan pembuktian secara pasti dengan dilampiri :

a.       DATA YURIDIS yang meliputi : Status, Pemilik dan ada atau tidaknya beban-beban hak lain dari tanah yang bersangkutan

b.      DATA FISIK yang meliputi : Letak, Pemilik, Luas dan ada atau tidaknya bangunan diatas tanah yang bersangkutan

        IV.      Kegiatan Pendaftaran Tanah adalah Kegiatan yang TERATUR dan TERUS MENERUS

1.      Kegiatan yang Teratur

Pada setiap Kegiatan Pendaftaran Tanah sudah dilandasi dengan aturan-aturan Hukumnya, yaitu :

-         Ketentuan umum diatur dalam Pasal 19 UU Pokok Agraria, kententuan sebagai landasan hukum Pendaftaran Tanah, yaitu Pasal 23 tentan Hak Milik, Pasal 32 tentang HGU, Pasal 38 tentang HGB dan ketentuan mengenai HAK PAKAI awalnya tidak di atur dalam UUPA hanya diatur dalam Peraturan Menteri Agraria No. 9 tahun 1965 dan Peraturan Menteri Agraria No. 1 tahun 1966.

-         Peraturan Pelaksana diatur dalam PP No. 10 tahun 1961 yang kemudian diganti dengan PP No. 24 tahun 1997 sampai sekarang

2.      Kegiatan yang Terus Menerus

Kegiatan terus menerus dapat digambarkan sebagai berikut :

Ada seseorang yang memiliki sebidang tanah yang belum disertai dengan Sertifikat, kemudian seseorang tersebut mendaftarkan tanahnya sehingga tanahnya telah disertai dengan Sertifikat.  Apakah orang tersebut setelah memperoleh sertifikat atas tanahnya, terhadap tanah tersebut urusannya selesai sampai disitu ? TIDAAKKK karena :

-         Apabila seseorang tersebut bermaksud untuk menjual tanah yang sudah bersertifikat

-         Apabila seseorang tersebut meninggal dunia maka Hak atas tanah tersebut melalui pewarisan berpindah.

Jadi, dari gambaran diatas, maka setiap ada perbuatan hukum terhadap hak atas tanah harus diikuti dengan pendaftaran kembali agar supaya Aspek Hukum/Yuridisnya sesuai dengan faktanya dan hal ini berjalan terus menerus pada setiap perbuatan hukum terhadap tanah.

Sekali tanah itu didaftarkan maka jika ada perubahan baik Status, Pemilik, Luas, maupun batas-batasnya harus selalu diikuti dengan pendaftaran dan begitu seterusnya sehingga pendaftaran tidak berhenti ketika pendaftaran pertama selesai

           V.      Tujuan Pendaftaran Hak Atas Tanah

Menurut ketentuan Pasal 19 UUPA tujuan dari pendaftran tanah adalah untuk menjamin Kepastian Hukum, yaitu Kepastian Hak Atas Tanah. Kepastian Hukum mengenai 2 (dua) hal yaitu : DATA YURIDIS dan DATA FISIK. Proses pendaftaran yang bertujuan untuk memperoleh Kepastian Hukum dalam bentuk Sertifikat Hak Atas Tanah Ini, disebut PENDAFTARAN LEGAL CADASTRE.

Kepastian Hukum pada pendaftaran atas tanah, ditujukkan untuk kepentingan, sebagai berikut :

-         Pemilik Hak Atas Tanah = Pemilik tanah dengan mudah membuktikan Hak Atas Tanahnya, Jika ada gugatan atau gangguan dari pihak lain;

-         Pihak-Pihak yang berkepentingan, terhadap Hak Atas Tanah yang dikuasai seseorang. Pada umumnya pihak yang berkepentingan adalah Bank, Calon Pembeli;

-         Kepentingan Pemerintah yang bertujuan untuk tertib administrasi pertanahan dan untuk kepentingan Perencanaan Pembangunan.

Sebelum kita memberlakukan UUPA, dikenal PENDAFTARAN FISCAL CADASTRE adalah Proses Pendataan Tanah yang bertujuan untuk mengumpulkan data atas tanah untuk kepentingan penarikan pajak atas tanah. Pada Proses ini Pemilik Tanah diberi bukti berupa PETHUK di Jawa Tengah, Girik di Jawa Barat dan Jakarta dan lain sebagainya. Sedangkan Fiscal Cadastre ini tujuan utamanya untuk kepentingan Pemberintah yaitu untuk Pembayaran Pajak Negara.

Perbedaan LEGAL CADASTRE dengan FISCAL CADASTRE

LEGAL CADASTRE	FISCAL CADASTRE
Tujuan untuk menjamin Kepastian Hukum Hak atas Tanah terhadap Pemilik Tanah, Pihak yang berkepentingan dan Pemerintah	Tujuan mengumpulkan data atas tanah untuk penarikan Pajak yang bertujuan untuk kepentingan Pemerintah saja.
Pemilik Hak atas Tanah memgeang sertifikat sebagai bukti Kepemilikan Hak Atas Tanah	Pemilik tanah diberikan Girik, Pethuk dan lain sebaginya bukti sebagai wajib pajak atas kepemilikan tanah
Untuk kepentingan Pemilik Tanah	Untuk kepentingan Pemerintah

        VI.      Tahapan Pendaftaran Tanah

Pendaftaran tanah dibagi menjadi 2 (dua) tahapan, yaitu :

1.      INITIAL REGRISTRATION (Pendaftaran untuk Pertama Kali)

Pada Initial Regristration Pendaftaran Tanah yang dilakukan untuk tanah yang belum disertai dengan Sertifikat Hak Atas Tanah.

Pada Initial Regristration ini dibedakan menjadi dua sistem Pendaftaran Atas Tanah, yaitu :

1)      Pendaftaran Tanah secara SISTEMATIK

Pendaftaran Tanah yang dilakukan atas dasar INISIATIF dari masing-masing PEMILIK TANAH (PERORANGAN )

2)      Pendaftarn Tanah secara SPORADIK

Pendaftaran Tanah yang dilakukan atas dasar INISIATIF datang dari Pemerintah dengan suatu Proyek Pendaftaran Tanah yang belum bersertifikat,  misal : PRONA (Proyek Operasi Nasional Agraria)

Dari Perbedaan Pokok ini menimbulkan SUB Perbedaan yang berpangkal dari masalah :

-         Pembiayaan

SISTEMATIK  :  Pembiayaan dibebankan pada Pemilik Tanah

SPORADIK      :  Pembiayaan merupakan beban yang ditanggung oleh Pemerintah

                                                  

-         Lokasi

SISTEMATIK  :  Pemilihan Lokasi adalah Pemilik Tanah

SPORADIK      :  Lokasi untuk Pendaftaran ini ditentukan oleh Pemerintah

-         Waktu Penyelesaian

SISTEMATIK  :  Penyelesaiannya lebih lambat

SPORADIK      :  Penyelesaiannya lebih Cepat

-         Panitia Pendaftaran

SISTEMATIK  :  Tidak ada Panitia

SPORADIK      :  Ada, dan dibentuk oleh Pemerintah

Sub Perbedaan antara Pendaftaran SISTEMATIK dengan SPORADIK

SISTEMATIK	SPORADIK
Pembiayaan dibebankan pada Pemilik Tanah	Pembiayaan merupakan beban yang ditanggung oleh Pemerintah
Pemilihan Lokasi adalah Pemilik Tanah	Lokasi untuk Pendaftaran ini ditentukan oleh Pemerintah
Waaktu penyelesaiannya lebih lambat	Waktu penyelesaiannya lebih Cepat
Panitia Pendaftaran Tidak Ada	Pantia Pendaftaran Ada yaitu Pemerintah

2.      MAINTANANCE REGRISTRATION (Pendaftarn Perubahan)

Pendaftaran Tnah yang sudah disertai dengan sertifakat Hak Atas Tanah. Pendaftaran ini dilakukan karena adanya Perbuatan Hukum tertentu terhadap tanah. Pendaftaran in juga berfungsi untuk Pemeliharaan Data Tanah.